Le fonctionnement d’un taux révisable

Le fonctionnement d’un taux révisable

1. l’indice de variation

Généralement, les banques prennent comme indice de variation l’Euribor 3 mois ou 1 an. Ils prennent également en compte le BTAN (Caisse d’Epargne), leur propre indice de révision (Crédit Mutuel). Quelque soit l’indice pris en compte, il est nécessaire de se renseigner sur l’historique et l’évolution de ces taux depuis les dernières années afin de se faire une idée de leur fluctuation. Certains sont plus stables que d’autres mais plus élevés et d’autre très fluctuant mais parte d’une courbe assez basse tel que l’euribor.

2. La marge appliquée par les banques.

Les banques n’appliquent pas uniquement le taux de l’indice de révision mais ajoute en plus leurs propres marges. Ces marges se situent généralement entre 1.30 et 2.00 % selon le produit proposé. Ainsi, dans l’hypothèse où l’Euribor est de 3.30 % et que la marge de la banque est de 1.70 %, votre taux sera alors de 5.00% (3.30%+ 1.70 %) pour l’année à venir.

3. La fréquence de chaque variation

Généralement les banques appliquent la première révision à partir de la deuxième année dans le cadre d’un taux cape, et dès la première année dans le cadre d’un taux non cape. Comme indiqué précédemment, la première période de variation pourra également être à 3 ans, 5 ans, 7 ans ou 10 ans lorsque cette option est prise.

4. Les frais de passage à taux fixe

Généralement les banques ne proposent pas le passage à taux fixe sur la base de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt. Dans un premier temps il s’agira de vérifier quel est l’indice de référence de passage à taux fixe qui peut être différent de l’indice de référence du taux révisable et dans un deuxième temps de la marge supplémentaire appliquée par la banque à cet indice de référence. En effet, la banque fera l’addition de l’indice de référence et de la marge bancaire pour le nouveau taux fixe du crédit immobilier pour les années restantes.

5. Lors d’une variation du taux d’indice, la variation pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée, soit sur les deux.

L’offre de prêt doit l’indiquer très clairement. Si c’est sur la durée, celle-ci pourra donc baisser ou s’allonger selon la variation et idem pour la mensualité.

Parfois, les banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée ne pourront descendre en dessous d’un certain montant ou augmenter au dessus d’un autre montant.

A titre d’exemple, les banques peuvent proposer des taux révisables dont la durée initiale est de 20 ans, mais en cas de hausse de l’indice de variation, le crédit immobilier ne pourra dépasser 25 ans ou se réduire à 15 ans en cas de baisse du même indice (variation de + ou – 5 ans).